Весной 2020 года в Омской области заработала льготная ипотека, которая выдавалась по пониженной ставке 3.2% годовых. Введенная как антикризисная мера, она привела к тому, что в городе резко увеличился спрос на жилье, а рост стоимости квартир побил все рекорды. В целом риелторы признают, что недвижимость подорожала более чем на 25%. В конце года цены поднялись с 44 до 50 тыс рублей за 1 кв. метр. Сейчас квартиры с легкостью расходятся за 65 тыс за «квадрат» и выше. При этом объемы вводимого жилья во время пандемии только снизились на 2.5%. В результате сдача домов не поспевает за подскочившим спросом.
Город55 подробно писал о том, как льготная ипотека сказалась на покупательной способности омичей: несмотря на низкий процент, из-за роста цен на недвижимость платить приходится только больше. Вместе с тем за скобками осталась еще одна побочная проблема — жилье для детей-сирот, которым государство обязано обеспечить выпускников детских домов и интернатов. Очередь на квартиры для них в Омской области в принципе высока, в этом же году закупки оказались под угрозой срыва. Приведет ли это к тому, что омские сироты останутся без жилья, и как регион планирует выходить из этой ситуации?
Сорванные аукционы
В начале года министерство имущественных отношений региона традиционно объявило серию аукционов на квартиры для детей-сирот. Судя по данным сайта госзакупок, ни один из них не состоялся по причине отсутствия заявок. Сорвана оказалась и изрядная часть торгов, проводившихся в конце 2020 года.
При этом раньше квартиры (33 кв. м) выкупали у застройщиков по цене 1.4 млн рублей в Омске и 1.3 млн в районах. С ноября городское жилье выставлялось на торги уже за 1.6 млн, затем — 1.7 млн. В мартовских и апрельских лотах начальная цена выросла до 2.1 млн рублей за квартиру (в районах она осталась на уровне 1.3 млн). То есть меньше чем за полгода жилье для сирот в Омске подорожало почти на 700 тыс. рублей, но и по этой цене строители не пожелали продавать его региону.
Всего с начала года провалилось 70 аукционов на квартиры в Омске по 1.7 и 2.1 млн рублей и 32 — по 1.3 млн в районах.
В сообществах детей-сирот в социальных сетях по этому поводу заметна тревога. Звучат вполне резонные вопросы.
«Друзья, просто крик души… С начала года на аукционах выставили 40 квартир! 20 по стоимости 1700 тыс и 20 по 2100 тыс. Ни один аукцион не состоялся, квартиры не купили. Почему такая отвратительная ситуация в Омске? У меня решение суда от сентября 2017 года. Получу ли я в этом году?» — пишет одна из девушек, ждущая очереди.
«В этом году квартиры выросли из-за низкой ипотечной ставки вполовину! Получается, что они на эту сумму могут купить вполовину меньше квартир… И что делать? Те дома, которые раньше стоили 300 000, — сейчас миллион! Развалюхи!» — беспокоится другой подписчик.
При этом в ноябре — декабре из более чем 150 аукционов успешно завершились 48. Городское жилье по 1.6 и 1.7 млн выкупили у ООО «СМУ-5 Стройбетон «Восточное» и ООО «Омский комбинат панельного домостроения». Также около 20 квартир удалось купить у сельских подрядчиков. Этим, по-видимому, экстренно закрыли выполнение целевых показателей за 2020 год — уже по повышенной цене.
Рынок пуст
В очереди на жилье в Омской области стоят уже более 8 тыс сирот, и с каждым годом список пополняется на 700–800 человек, сообщала ранее заместитель министра образования Омской области Оксана Груздева. Средства (федеральные и областные) выделяются на покупку 200–250 квартир в год. В 2020 году сиротам предоставили 204 квартиры, в 2019 — 234. То есть очередь растет опережающими темпами. Предоставляются прежде всего квартиры, по которым сироты уже выиграли суды, но и по судебным решениям регион сейчас «закрывает» 2017 год.
В 2021 году сиротам планируется выдать 259 квартир.
Будет ли в связи со сложившейся ситуацией закуплено меньше помещений или последуют дополнительные вливания из бюджета — об этом Город55 поговорил с замглавы минимущества Лилией Гулиевой.
По ее словам, на срыв аукционов повлиял не только скачок цен. Заместитель министра называет несколько причин. Во-первых, из-за пандемии застройщики перенесли сроки сдачи многих домов с 2020 на 2021 год, соответственно, рынок сейчас пуст.
«Как правило, продуктивные аукционы у нас идут во втором-третьем квартале года, поскольку в это время застройщики как раз вводят дома», — отмечает она.
Во-вторых, Гулиева признает, что застройщикам невыгодно участвовать в аукционах на существующих условиях. С 2018 года действуют изменения в законодательстве, которые устанавливают 25%-ю норму количества квартир, которые можно приобрести для сирот в одном доме. Раньше в одном доме закупалось большее число квартир, и застройщики проектировали под них целые подъезды.
«Кроме того, у нас есть норма — квартира должна быть не менее 30 кв. метров. Если рассчитывать нашу норму — 25% квартир в доме с учетом потребности 30 кв. метров площади, проектировщикам, по сути, нужно делать новый проект. Мы с 2019 года активно поднимаем эту тему. С этой проблемой столкнулись абсолютно все регионы», — говорит она.
По ее словам, эта проблема уже в стадии решения: сейчас рассматриваются очередные поправки к законодательству, которые должны поднять квоту с 25% до 50% квартир в одном доме. Однако в силу они вступят не раньше второй половины года.
Привязка к рынку
Третья причина, почему застройщики не участвуют в аукционах, — отставание предлагаемой цены от рыночных реалий. Из-за резкого роста цен на жилье этот разрыв сильно вырос, поэтому в октябре 2020 года власти региона были вынуждены законодательно изменить ценовую политику — теперь она привязана к рынку.
«Раньше максимальная цена базировалась на статистических данных — а мы видели, какой в прошлом году был рост стоимости жилья. С октября по ноябрь за две недели цена поднялась на 18%. Мы прекрасно понимали, что застройщики по нашим ценам не пойдут, и мы „привязались“ к рынку. Сейчас мы определяем начальную цену аукциона на основании анализа рыночных цен. Это позволило нам в кратчайшие сроки приобрести 48 квартир в конце прошлого года, уже практически на грани фола», — рассказывает замминистра.
Разницу между «статистикой» и рынком будут компенсировать из бюджета Омской области. Таким образом, ситуация со скачком цен не должна фатально повлиять на показатель обеспеченности сирот жильем, но станет дополнительным бременем для налогоплательщиков. Сейчас «переплата», как видно выше, составляет до 700 тыс. рублей за одну квартиру. Их же за год должны купить 259.
Позиция застройщиков
Застройщики, в свою очередь, объясняют ситуацию невыгодными для себя условиями. Глава «Стройбетона» Олег Золотов, компания которого прежде активно участвовала в подобных торгах, говорит, что не видит встречного движения со стороны властей. По его словам, в предыдущие годы торги закрывались даже не по рыночным ценам, но в ответ строители ждут неких преференций.
«В прошлом году мы же закрыли эту проблему, договорились, нашли схему. Этот год еще не закончился, все зависит от властей. Мяч на их стороне. Договоримся — закроем проблему, не договоримся — пусть думают, как это сделать. Мы ждем просто нормального отношения. В прошлые годы мы шли на уступки и продавали не совсем по рыночным ценам. Взамен хотелось от властей каких-то встречных движений. А на сегодня мы погрязли в судах с администрацией (мэрия подала в суд на „Стройбетон“ из-за строительства школы в Амуре-2 — прим. ред.), о каких договоренностях может идти речь? Подождем, суды закончатся, потом посмотрим», — прокомментировал Золотов Городу55.
Каких преференций ждут застройщики, он не стал уточнять.
Впрочем, в минимущества не оценивают ситуацию как критическую и уверены, что застройщики во второй половине года все же заявятся на торги.
«Мы видим, как рынок востребован, регулярно разбирается и новое, и вторичное жилье. Но вместе с тем мы оптимисты. У нас есть свои потенциальные застройщики, которые понимают всю важность проблемы, поэтому, думаю, нужное жилье мы приобретем. То, что застройщик к нам придет, я не сомневаюсь», — говорит Гулиева.
По ее мнению, ажиотажный спрос на «первичку» не должен сильно повлиять на квоты для сирот, так как это отдельный сегмент рынка — однокомнатные квартиры площадью 33 кв. метра. У тех, кто прибегает к льготной ипотеке, востребованы больше двух- и трехкомнатные квартиры, соответственно, ниша остается частично свободной.
Что касается районов, там стоимость жилья пока фиксирована — 40.4 тыс рублей за кв. метр, то есть около 1.3 млн за квартиру. С учетом роста цен на материалы, транспортировку, застройщикам невыгодно заниматься жильем для сирот, поэтому в сельской местности также собираются привязать цены к рынку, как уже сделали в городе. Кроме того, в районах есть серьезные проблемы с формированием земельных участков под строительство жилья для детей-сирот. Этот вопрос сейчас контролирует губернатор. 50 участков уже выделили.
Жилищные сертификаты
Потенциально проблему могут помочь решить жилищные сертификаты — фактически выделение денег напрямую сиротам, чтобы они могли купить жилье самостоятельно, без сложностей госсистемы закупок. По словам Гулиевой, вопрос введения этой меры в Омской области сейчас решается. При этом инициативу оценивают крайне неоднозначно.
«Это самый дешевый механизм — откупиться от детей-сирот. Человек купит на сертификат какую-то хибару, а остальные деньги обналичит. Органы опеки не смогут это контролировать. Еще одна проблема — цены снова взлетят, и что делать с этим сертификатом?» — говорит Альберт Сарбалаев, председатель общественной организации «Содружество выпускников детских домов «Дети всей страны».
При этом Гулиева считает, что мера может быть эффективной для сирот, которые уже состоялись и хотят улучшить жилищные условия. Дело в том, что дети, получая квартиру, не могут распоряжаться ей минимум пять лет — это считается периодом постинтернатной адаптации. Выпускаясь из детских домов и приемных семей, дети часто не умеют распоряжаться бюджетом и становятся мишенью мошенников. В этом состоит риск жилищных сертификатов. Однако в очереди стоят уже и взрослые люди со своими семьями, которым сертификат помог бы, к примеру, сразу купить большее по площади помещение.
«Как у любого нововведения, у него есть как сторонники, так и противники. Жилищный сертификат — всего лишь одна из дополнительных мер поддержки детей-сирот. Среди них есть люди более взрослые, у которых уже есть работа, жилье, материнский капитал. Это не так, что мы всех обязываем пользоваться только этой мерой поддержки. Сирота будет выбирать сам», — отмечает замминистра.
Федеральный вопрос
В то же время эксперты считают, что проблему с обеспечением сирот жильем нужно снять с ответственности регионов, поскольку у них в реальности нет ресурсов ее решать. Аналогичные проблемы и в других субъектах, из соседей по Сибири худшими в 2020 году стали Алтайский край, Республики Алтай и Тыва — в последней уровень обеспеченности сирот жильем составил менее 1%.
«Мы много раз говорили, что нужно снимать ответственность с регионов, у них нет механизмов обеспечить жильем всех детей-сирот, должна быть все-таки отдельная федеральная программа, которую будет курировать Министерство строительства РФ. Минпросвещения разрабатывает отдельный закон, и главная победа — полномочия будут переданы в Минстрой», — говорит Альберт Сарбалаев.
Недостатки и в правилах, которые государство диктует застройщикам, и в устаревшем законодательстве, и в нехватке финансирования. В результате проблема из года в год лишь частично закрывается волевыми решениями, а изменения на рынке недвижимости становятся дополнительным бременем для бюджета.
Еще одна проблема — предоставление сиротам некачественного жилья. Такие случаи происходят регулярно, последние — в Кормиловском и Черлакском районах, где после разбирательств минимущества региона обязали выдать 21 квартиру взамен помещений, оказавшихся аварийными. Кроме того, на пресс-конференции в марте представитель СУ СКР по Омской области сообщил, что в регионе возбуждено уголовное дело, в ходе которого также будут расследоваться «обстоятельства освоения денежных средств, которые выделяются из федерального и областного бюджетов».
Резюме
Льготная ипотека, хотя и поддержала застройщиков в коронавирусный год, привела к целому комплексу проблем. Из-за ажиотажа на рынке и роста цен на жилье пострадали не только простые потребители. Под угрозой срыва оказались аукционы на квартиры для детей-сирот. Чтобы привлечь застройщиков, область пошла на привязку закупок к актуальным рыночным ценам, что легло дополнительным бременем на бюджет Омской области. Власти надеются, что за счет бюджетных компенсаций целевые показатели по обеспеченности сирот жильем удастся выполнить, однако это все равно капля в море. Проблема носит системный характер и, по всей видимости, должна разрешаться с участием федерации.
Свежие комментарии